건물 대출 상환 승계 주의점

꼬마 빌딩, 여러 호실 단층 상가, 다가구 등 건물 매도하시기 전 기존 대출 상환 생각하신다면, 직접 상환보다 대출 승계 선택하셔야 합니다. 새로운 매수인 대출 받지 않을 경우 상관 없으나 대출 받으려 한다면 기존 거주 임차인 선순위 전환되어 불가능하기 때문입니다.

건물 대출 상환 주의점

다가구, 다중, 상가 꼬마 빌딩 등 다수 임차인 존재 물건 시세 차익 보시려 매도 고려하신다면, 기존 대출 상환 절대 하시면 안됩니다. 대출 상환 시 모든 임차인 선순위 전환 되기에 새로운 매수자 대출 불가능으로 대출 없이 매수할 사람 구해야 하기에 매우 힘들어 집니다.

대출 상환 생각하시더라도 매수자 부동산 대출 여부 먼저 상의 후 결정하셔야 하고, 매수인 부동산 담보 대출 없어도 된다 할지라도 잔금 시점 상환하셔야 합니다. 꼬마 빌딩 등 건물 매매 거래도 의외로 계약 파기 및 하자 사실 등 이유로 계약 해지 많기 때문입니다.

건물 매수자 대출 상환 원하지 않고, 신용 및 기타 사유로 대출 승계 원할 수 있으나 승계 시 명의 변경 가능 여부 및 본인 대출 상환까지 정확히 확인하셔야 이후 세금 문제 발생하지 않습니다. 다가구 건물일 경우 특히 월세라도 대출 상환 시 한도 매우 낮아집니다.

시세 상승으로 매도 차익 보시려고 미리 대출 상환하시는 분들 간혹 있으신데 작은 건물이라도 10억 이상이기에 현금 매수자 찾기 힘들어 저가 매수하셔야 하니 절대 잔금 전 대출 상환하시면 안됩니다. 토지 개발 PF 대출 구조 경매 활용 방법도 참고하시기 바랍니다.

다가구 올 전세 주의 사항

경매 낙찰이나 다가구 리모델링, 현금 매수 후 투자 원금 회수하시기 위해 임차인 올 전세로 맞추신 분들 임차인 계약 갱신 청구권 사용 때문에 월세 수익 건물 매수자 찾기 힘들게 되니 주의하셔야 합니다. 10개 호실일 경우 전세 2~3개 이상 하시면 매도 느려질 수 있습니다.

원금 회수 중요하시더라도 매도 시점 고려하셔서 전세 임차인 맞추셔야 고생하지 않습니다. 경매 낙찰 시 대출 먼저 받으셔야 한도 넉넉히 나오실 수 있으며, 매도 시점 대출 한도 확인하여 현재 대출 조건 더 유리할 경우 매수인 대출 승계 계약하시면 유리하십니다.

다가구 전세 많을 경우 공인중개사 대부분 꺼려하며, 임차인 맞추기 어렵습니다. 일부 원금 회수 생각하시더라도 대출 없이 전세 20~30% 정도만 임차인 맞추셔야 쉽게 구하실 수 있고, 안정적인 현금 흐름 만드실 수 있습니다. 매각 불허가 사유 신청 방법도 확인하시기 바랍니다.

건물 대출 승계 주의점

건물 매매 거래 시 담보 대출이라도 매수인 신용 및 소득 영향으로 대출 한도 낮아질 수 있습니다. 이 경우 기존 대출 승계 가능 여부 확인하셔야 하는데 새로운 대출 실행보다 금리 및 한도 유리한지 확인하셔야 하며, 특약으로 대출 불가 시 계약 해지 넣어주셔야 합니다.

이전 건물 담보 시 하자 없었더라도 이후 발생한 하자나 불법 증축, 방 쪼개기 적발되어 승계 불가능 할 수 있습니다. 기존 소유자 경매 낙찰일 경우 낮은 낙찰로 새로 대출 실행 시 감정 한도 적을 수 있어 이 경우 매매 계약 시 대출 승계 특약 넣어주셔야 합니다.

대출 승계 전 새로 대출 받으실 때보다 한도나 금리 유리한지 알아보실 때 너무 많은 금융 기관이나 상담사 통하실 경우 1금융 위험한 물건으로 간주하여 한도 낮아질 수 있으니 주의하셔야 합니다. 기존 대출 2금융 대출일 경우 1금융 대환 대출부터 확인하셔야 합니다.

일부 건물 중 현황 상 도로 있으나 지적도 상 맹지로 나와 새로 대출 실행 어려운 건물 존재하며, 이런 건물 매수 시 가격 흥정 잘하셔야 하고 대출 승계 불가 시 해지 특약 계약서 작성하셔야 계약금 지키실 수 있습니다. 상가 임차인 빨리 구하는 방법도 활용하시기 바랍니다.