PF 대출 구조 경매 활용 방법

오피스텔이나 소규모 아파트, 주상 복합 상가 등 건축 시 PF 대출 활용하실 수 있으나 초기 건축 사무소일 경우 대출 실행 쉽지 않습니다. 경매 및 공매 법정 지상권 성립되지 않을 때 토지 낙찰로 PF 대출 활용하실 수 있으며, 대출 불가 시 2금융 활용하시기 바랍니다.

PF 대출 뜻

부동산, 주식, 예금 등 담보나 신용 대출과 달리 PF 대출은 부동산 담보 뿐만 아닌 건축 후 미래 수익성(현금 흐름) 검토하여 실행되는 대출입니다. 건축 주체와 독립된 프로젝트로 오피스텔 PF 실행 시 주변 성공 사례 수익성에 따라 대출 한도 달라질 수 있습니다.

PF 대출 완공 및 조기 분양 실적에 따라 수익성 달라질 수 있어 전원 주택 단지 실행 쉽지 않아 캐피탈 등 2금융 대출 우선적으로 확인하셔야 합니다. 대출 심사 서류 다른 대출과 달라 토지 매입, 건축 및 공급 계획, 수익성 증명 서류 준비 가장 중요합니다.

PF 대출 구조

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 오피스텔, 아파트, 전원 주택 단지 등 건축 개발 사업 자금 마련 대출이기에 토지 및 건설 계획, 주변 동일 단지 수익성으로 원금과 분양 수익 돌려 받는 구조입니다. 대출 신청 시 금리도 중요하나 완공까지 충분한 한도가 가장 중요합니다.

대출 구조 상 한도 영향 많지만, 20억 분양 프로젝트 사업일 경우 약 2~3억 자본으로 건축 진행할 수 있습니다. 건축 시행사는 토지 계약 및 건축 허가 후 나머지 자금 금융 기관 대출 신청하게 되며, 금융 기관은 투자자 자금 모집하여 대출 약정 체결하게 됩니다.

부동산 신탁 회사 자금 예치 및 진행 과정에 따른 자금 집행 원부 작성하게 되고, 공사 기간 동안 신탁 회사가 직접 하도급 업체 자금 집행 담당하게 됩니다. 시행사는 준공 전부터 분양, 임대 홍보 및 계약 체결하고, 준공 후 분양, 임대 계약으로 대금 상환하게 됩니다.

경매 PF 대출 활용 방법

시행사 부도로 발생할 수 있는 위험 요소 예방 위해 금융 회사는 사업 부지 및 시행권까지 모두 신탁하는 관리형 토지 신탁 이용할 수 있기에 건축 중 경매 및 공매 물건으로 나온 신탁 자산이라면, 허가 및 시행권 양도 협의로 더 높은 수익 발생 시킬 수 있습니다.

신탁 회사 담당자 통해 채권 협의까지 할 경우 자동 NPL 사용으로 낙찰 시점부터 수익 발생하실 수 있으며, 다시 허가 받을 필요 없이 바로 공사 지속하면 됩니다. 토지 신탁 아니더라도 완공된 미분양 물건이라면, 낙찰 후 부동산 담보 대출로 레버리지 활용하시면 됩니다.

완공된 미분양 물건이라면, 미리 신탁 회사 담당자에게 이전 시행사 분양 계획 서류 열람 협의해 보시기 바랍니다. PF 대출 시행사 분양이나 임대 계획 미리 제출하는 구조이기에 낙찰 후 분양 시 유용한 정보로 활용하실 수 있으며, 다른 대출 참고 자료 사용하실 수 있습니다.

PF 대출 물건 대부분 완공 전 단계이기에 법정 지상권 성립할 수 있으나 공사 초기 지붕, 주벽, 기둥 갖추지 않은 상태인 건물일 경우 유치권 점유 시 철거 선택하시면, 쉽게 해결 및 더 큰 수익 올리실 수 있습니다. 인테리어 계약 주의점 업체 찾는 방법도 활용하시기 바랍니다.