임대차 3법 계약갱신청구권 손해배상 사유

임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권으로 구분되며, 오피스텔, 빌라 등 원룸 계약 시 주의 사항 확인 필요하십니다. 전월세 신고제는 원칙적으로 임대인 및 임차인 모두 신청하셔야 하나 한 분만 신청하셔도 인정되십니다.

임대차 3법의 개념

임차인 전입 신고 시 주민 센터 방문하셨을 때 [주거 급여] 수급자이실 경우 주의 사항 확인 필요하시며, 전월세 신고 대상이시면 자동으로 확정 일자 부여 되십니다. 인터넷 신청하실 수 있고, 임대차 계약 후 30일 이내 신고하셔야 합니다.

신고 기간 30일이기에 임대차 계약서 작성 후 30일 이내 입주하시지 않을 경우 미리 신고하셔야 합니다. 전월세 신고는 보증금 6천만원 초과 월세 30만원 초과 시 하셔야 하며, 오피스텔 입주 시 관리비 조회 및 세부 내역 주의 사항 참고하시기 바랍니다.

전월세 상한제는 임차인 계약 갱신 청구권 사용 시 보증금  최대 5% 한도 내 증액할 수 있게 제한하는 제도로 만약 5억 전세일 경우 2천 5백만원 한도 내 전세 보증금 증액하실 수 있습니다.

[계약갱신청구권]은 임대차 계약 종료 6~2개월 전 임대인에게 갱신 요구하실 수 있는 권리로 통화 녹음이나 문자, 내용 증명으로 증거 자료 확보하셔야 합니다. 통화 녹음 사용 시 불법 녹음 처벌 사유 확인 후 사용하시고, 통보 기간 넘길 시 계약 갱신 청구권 사용하실 수 없습니다.

묵시적 갱신 계약갱신청구권 차이

묵시적 갱신은 임대인 임차인 모두 퇴실 요구나 이사 통보 하지 않은 경우로 갱신 시 전세 및 월세 보증금이나 차임 증가 없지만, 계약 갱신 청구권은 임차인 요청으로 임대인은 5% 한도 증액 협의하실 수 있는 차이가 있습니다.

계약 기간 중 임대인 변경 시 임대차 계약서 효력 및 주의 사항 확인하시고, 임대인 계약 갱신 거절 및 보증금이나 차임 인상 통보는 임대차 계약 종료 전 6~2개월 이내 하셔야 합니다. 기간 넘기시면 묵시적 갱신이며, 2020년 12월 10일 이전 계약 시 1개월 이내입니다.

묵시적 갱신도 임대차 계약 2년 보장되시며, 계약 종료 6~2개월 전 계약 갱신 청구권 사용하실 수 있습니다. 임차인 대항력 우선 변제권 발생 시기 참고해 주시고, 임차인 사정으로 계약 해지 통보 시 3개월 경과 시점에 계약 해지 되십니다.

계약갱신청구권 거절 확인 사항과 손해배상

소유자 실거주 목적으로 계약 갱신 청구권 거부하실 수 있으나 거부 시 임차인은 임대인 실거주 사유 증거 자료 확보하셔야 합니다. 허위 사실로 계약 거부 시 형사 사기 고소 및 손해배상 청구 가능하십니다.

예를 들어 자녀 결혼으로 실거주 계약 거절 시 청첩장 확보 및 해당 내용 녹취, 메시지, 내용 증명으로 증거 확보하시면 됩니다. 임대차 계약 종료 후 보증금 반환하지 않는 임대인 대처 방법 참고 부탁 드립니다.

임대인은 기본적으로 계약 해지 불가능하지만, 2회 이상 월세 미납이나 임차인 고의 시설물 훼손 및 파손 등 사유 발생 시 해지하실 수 있습니다. 다만, 대부분 명도 소송이나 손해배상 소송으로 진행되실 수 있어 명도 소송 비용 소요 기간 주의하셔야 합니다.

계약 갱신 청구권 허위 사실 이유로 거부 시 형사 처벌 및 이사에 들어간 소요 비용, 계약 해지 손해배상 당하실 수 있어 주의하셔야 하며, 경매 강제 집행 신청 방법 및 진행 순서 참고 후 대응하시기 바랍니다.