경매 외국인 임차인 해결 방법

부동산 경매 및 공매 물건 입찰 시 매각 물건 명세서 상 확인되지 않았던 외국인 임차인 존재하거나 확인되었더라도 권리 신고, 배당 요구하지 않아 보증금 알 수 없는 경우 존재합니다. 때문에 임차인 미상이나 없는 물건이라도 실제 임장 확인 중요합니다.

외국인 임차인 대항력

일반적인 임차인 대항력 임대차 계약서, 전입 신고(주민등록), 점유 3가지 조건 충족 시 발생하지만, 외국인일 경우 조금 달라 전입 세대 열람으로 확인되지 않습니다. 한국 체류 외국인 상당수 존재하고 재외 동포도 다수이기에 외국인 임차인 주의하셔야 합니다.

외국인 및 재외 동포 주택 임차 시 전입 신고(주민등록) 할 수 없어 임차인 보호 위해 90일 이상 체류 외국인일 경우 체류지 신고 및 외국인 등록하게 됩니다. 이때 전입 신고(주민 등록) 효력처럼 외국인 등록을 대항 요건으로 인정하게 됩니다.

재외 국민, 외국 국적 동포일 경우 국내 거소 신고를 전입 요건으로 보아 해당 부동산으로 국내 거소 신고 시 대항력 인정하게 됩니다. 경매 집행관 현황 조사 시 전입 세대 열람 만으로 확인되지 않을 수 있으며, 낙찰 당사자도 출입국 관리소 확인 불가능합니다.

불법 체류 및 해당 주소 체류지 변경, 국내 거소 신고 없을 경우 외국인, 재외 동포도 대항력 인정되지 않으며, 배당(배분) 요구 없었다면 배당 받지 못합니다. 다중, 다가구 주택 입찰이나 임차 시 방 쪼개기 원룸 구별 방법 주의점 참고 부탁 드립니다.

낙찰 후 선순위 외국인 해결 방법

현황 조사서 및 매각 물건 명세서 상 확인되지 않은 선순위 외국인 임차인 확인 시 매각 물건 명세서 첨부 및 임차인 임대차 계약서 첨부하여 매각 불허가 신청이나 취소 신청하시면 됩니다. 매각불허가 사유 신청 방법 확인 필요하시고, 미리 임장 확인하셔야 합니다.

후순위 임차인일 경우 낙찰 후 발견되었더라도 소멸되는 임차인이기에 반드시 만났을 때 계약서 사진 촬영하셔야 합니다. 배당 요구 없었던 외국인 선순위 임차인 매각 불허가 및 취소 신청하지 못했다면, 배당 감액이나 부당 이득 반환으로 가셔야 합니다.

확인되지 않았던 선순위 임차인으로 아직 잔금 납부 전일 경우 손익 계산하여 배당 감액 더 큰 수익 만드실 수 있으나 받아 들여지지 않을 수 있어 해당 경매계 문의부터 하셔야 합니다. 잔금 납부 후 발견된 경우 해결 굉장히 어렵기에 낙찰 후 점유자 확인부터 하시기 바랍니다.

잔금 납부 후 선순위 외국인 해결 방법

부동산 경매 낙찰 후 잔금 납부까지 했을 경우 이미 소유권 이전 상태로 배당 받은 채권자들에게 부당 이득 반환 청구하셔야 합니다. 소송으로 가야 하며, 임차인 계약서, 매각 물건 명세서, 보증금 입금 내역, 배당 내역 등 첨부하여 소송 진행하셔야 합니다.

감정 평가, 매각 물건 명세서 상 발견되지 않았던 선순위 외국인 임차인이기에 해당 내용 증명하여 이미 배당 받은 채권자들에게 반환 요구하시면 되나 승소하더라도 판결에 따라 전액 아닌 일부 금액만 회수할 수 있는 경우들도 있어 주의하셔야 합니다.

민사 소송으로 부당 이득 반환 청구 시 소송 기간 및 비용 등 추가 비용 발생할 수 있어 손해 발생하게 됩니다. 항상 현장 조사로 미리 확인하셔야 손실 발생 막을 수 있으며, 신탁 공매 장단점 주의 사항 확인으로 실수 없는 입찰하시기 바랍니다.