방 쪼개기 원룸 구별 방법 주의점

직거래나 전세 사기 피해 사례 중 방 쪼개기 원룸 임대차 계약으로 당하실 수 있어 확인 필요하십니다. 대부분 원룸 다가구 주택이나 다세대 및 오피스텔도 존재하며, 일부 방 쪼개기 건물일 때 전입 신고 및 확정 일자 부여되더라도 경매 시 배당 받지 못하실 수 있습니다.

동일한 주소로 전입 신고하시더라도 방 쪼개기 원룸 건물 건축물 대장 상 존재하지 않는 불법 건축물 전입 시 대항력 인정되지 않을 수 있습니다. 101,102호로 쪼개었을 때 대장 상 101호만 있을 경우 102호 입주 시 대항력 인정되지 않는 경우 대부분입니다.

방 쪼개기 원룸 구별 방법

방 쪼개기 원룸 다가구 주택이나 다중 주택, 오피스텔, 다세대(빌라) 등 존재할 수 있으며, 건축물 대장이나 등기부등본 확인으로 먼저 주택 유형 확인하셔야 합니다. 다가구 및 다중일 때 전입 신고 자체 호실 제외한 주소로만 하기에 보증금 보호 조금 수월합니다.

건물에 대한 내용 등기부등본 아닌 건축물 대장 상 내용 기준으로 확인하셔야 하며, 건축물 대장 확인하실 때 대장 상 해당 층 호실 5개라면, 실제 가보셨을 경우 호실 동일한지 확인하시기 바랍니다. 다세대(빌라), 오피스텔일 경우 대장 상 호실 존재 확인하셔야 합니다.

다가구 다세대 차이

대부분 원룸 건물 동일하게 생각하지만, 다가구 및 다중 주택과 다세대 및 오피스텔 차이 존재하기에 주의하셔야 합니다. 다가구 및 다중 주택 건물 소유주 1명으로 여러 호실 임대인 동일하나 다세대 및 오피스텔 각 호실 소유자 틀려 임대인 역시 다릅니다.

건축물 대장 및 등기부등본 확인 시 다가구, 다세대, 오피스텔 여부 확인하셔야 다세대나 오피스텔 임대인 달라 발생할 수 있는 사기 피해 예방하실 수 있으며, 공인중개사 사기도 있기에 공인중개사 명함 확인 방법 참고하시고, 계약 전 건축물 대장 확인하시기 바랍니다.

방 쪼개기 원룸 주의점

다가구 주택 호실 다르더라도 소유자 동일하고 등기부등본 상 토지 등기부, 건물 등기부 모두 존재하기에 소유자 및 근저당, 가압류 등 설정 확인 시 토지, 건물 등기부 모두 확인하셔야 경매나 공매 진행 시 배당 문제 발생하지 않습니다.

다세대, 오피스텔 등 호실 소유자 다른 경우 토지 포함된 집합 건물 등기부등본 확인으로 소유자 및 근저당 등 권리 설정 확인하셔야 합니다. 방 쪼개기로 대장이나 등기부등본 상 해당 호실 없을 경우 계약하시면 안됩니다. 등기부등본 보는 법 주의점 확인하시기 바랍니다.

다가구 주택일 경우 호실 없이 해당 주소로 전입 신고 후 확정 일자 부여할 수 있어 방 쪼개기라도 경매 진행 시 전입 및 확정에 따라 임차인 보증금 배당 및 최우선 변제 보호 받으실 수 있으나 다세대나 오피스텔일 때 배당 전혀 받지 못하실 수 있어 주의하셔야 합니다.

아파트, 다세대(빌라), 오피스텔 등 방 쪼개기 건물 전입 신고 시 건축물 대장 및 등기부 상 호실 아닌 다른 호실로 전입 하실 경우 우선 변제권 및 소액 임차인 최우선 변제 보호 받으실 수 없습니다. 건축물 대장 상 존재하는 호실로 전입 신고하셔야 합니다.

방 쪼개기 원룸 101,102,103호 있을 경우 실제 건축물 대장 상 101호만 존재 시 101호 일부로 전입 하시면, 먼저 전입 임차인 배당 후 다음 순위 배당 받으실 수 있으나 위험하기에 계약 피하셔야 하며, 전세 사기 예방 방법 특약 주의 사항 참고하시기 바랍니다.