구거 투자 매수 주의점

구거 뜻은 물 흐르는 작은 도랑이며, 소하천 보다 폭이 작은 4~5m 개울을 의미합니다. 토지 투자 방법 중 구거 매수로 높은 수익 올리실 수 있으나 현황 상태 확인 가장 중요하고 지적도 상 주변 토지 구거 없을 때 모두 맹지 상태라면 최고 수익 물건입니다.

구거 투자 방법

부동산 경매 및 공매 등 지목 구거로 나왔을 경우 법원 사진으로 현황 상태 확인하셔야 합니다. 사진으로 실제 도랑이나 개울 아닌 상태라면, 지적도 상 주변 도로 유무 확인부터 하셔야 합니다. 구거 지나야만 도로 연결할 수 있다면, 최소 2~3배 수익 물건입니다.

구거 투자 시 만약 실제 도랑 상태라도 재개발, 재건축 포함될 경우 도로처럼 분양권 및 현금 청산으로 수익 올리실 수 있어 임장 활동과 주변 탐문하셔야 합니다. 대부분 구거, 도로, 하천, 유지 등 물건 저가 낙찰되기에 손쉬운 틈새 투자 방법입니다.

낙찰 사례 중 추진위 상태 실제 물 도랑 물건이었으나 90 제곱 미터 이상 구거 매수하여 조합원 지위 획득 후 관리 처분 인가 전 낙찰 금액 대비 약 7배 수익 올린 물건과 현금 청산으로 2배 수익 올린 물건 있습니다. 감정 가격도 낮기에 소액 투자하시기 좋습니다.

투자 방법 중 구거 역시 국가 소유일 때 도로, 하천, 유지처럼 일부 토지 보상 물건 존재합니다. 대부분 구거 토지 보상 되지 않지만, 중로 이상 포함된 지목 구거 상태일 때 보상 받으실 수 있습니다. 국가 정화 시설, 빗물 펌프 시설 등도 보상 가능성 높습니다.

매매로 구거 매수 물건 거의 없으며, 부동산 경매 및 공매 물건으로 나오면 확인하셔야 합니다. 도로 점용 위한 구거 매매 시 매우 높은 가격으로 매수하셔야 하며, 재개발 투자 물건도 동일합니다. 토지 투자 건축 생각하신다면, PF 대출 구조 경매 활용 참고하시기 바랍니다.

시가화 예정 용지 구거 투자 방법

도시 지역 자연 녹지 지역 및 계획 관리 지역 중 개발 계획 수립되지 않은 지역 시가화 예정 용지 지정될 수 있으며, 국토 종합 계획, 도시 기본 계획 등 확인하여 미리 신도시 예정 지역 구거 매수 시 현재 도랑 상태라도 개발 계획 진행 시 높은 수익 올리실 수 있습니다.

시가화 예정 용지 확인 시 해당 지역 도시 기본 계획 다운로드 하시거나 시, 군, 구청 도시과 방문하여 열람하시면 됩니다. 주의하셔야 할 부분은 5년~20년까지 도시 개발 유보 될 수 있는 [시가화 조정 구역] 확인으로 미확인 시 투자 원금 장기간 묶일 수 있습니다.

구거 매수 주의점

지적도 상 구거 인접 모든 토지 맹지 상태더라도 낙찰 및 매수 전 해당 구거 통한 건축 허가 여부 반드시 확인하셔야 합니다. 건축 허가 미리 되어 있을 때 사도 통한 수익 보실 수 있으나 분쟁 가능성 매우 높고 일부 건물 존재 시 공도 상태로 등록되어 있을 수 있습니다.

구거 지분으로 낙찰 시 다른 공유자 건축 할 수 있기에 이 경우 공유물 분할로 수익 구조 미리 만드셔야 하며, 분할 시 해당 공유자 건축 지역 외 필지 구거 없이 건축 할 수 없는 토지 고르셔야 합니다. 입찰 실수 시 매각 불허가 사유 신청 방법 활용하시기 바랍니다.

재개발, 재건축 구거 투자 전 조합원 승계 가능 여부 반드시 조합 방문하여 확인하셔야 합니다. 조합 설립 전일 경우 큰 문제 없으나 단계 및 이전 소유자 현금 청산 신청했을 경우 조합원 승계 불가능하여 주의하셔야 합니다. 공유 지분도 동일하게 확인하시기 바랍니다.

신도시 및 토지 보상 투자 전 미리 시가화 예정 용지나 보상 가능 토지인지 정보 공개 청구하셔야 합니다. 정보 공개 청구 시 서면 답변으로 증거 확보하실 수 있으며, 서면 아닌 직접 답변 시 녹취 하셔야 합니다. 건물 매도 시 건물 대출 상환 승계 주의점 참고하시기 바랍니다.