전세 사기 예방 방법 특약 주의점

저소득층이나 갭 투자자를 바지 사장으로 내세워 소유권 이전 후 사라지는 전세 사기 수법이나 임대차 계약 시점 근저당 설정으로 보증금 사기 치는 수법 등 다양한 전세 사기 존재하기에 전세 계약서 작성 전 직접 부동산 시세 및 권리 하자 확인하셔야 합니다.

전세 사기 예방 방법

사회 초년생이나 부동산 지식 별로 없으신 분들 전세 계약 시 공인중개사 말 믿고 따로 시세 조회하지 않는 경우 많기에 사기 피해 일어나게 됩니다. 매매 가격보다 낮은 전세 주택 구하시기 힘들지만, 최근 실거래 가격 정보 및 주변 매물 시세부터 확인하셔야 합니다.

임대차 계약서 작성 전 등기부등본 현재 집주인 임차권 설정되어 있던 기록 있을 경우 보증금 반환 제대로 하지 않을 가능성 높아 계약 피하셔야 하며, 시세 확인하지 못하셨을 경우 등기부 상 매매 가격보다 높은 전세 계약 피하셔야 합니다.

전세 잔금 일자 전세권 설정으로 잔금 동시 대항력 우선 변제권 발생할 수 있도록 하셔야 이후 경매 및 공매 진행되더라도 계약 당일 근저당 설정으로 발생하는 전세 사기 피해 예방하실 수 있습니다. 전세권 설정하셨더라도 [전세 보증 보험] 가입하시기 바랍니다.

입주하시기 전 전입 신고 해당 주택 거주하는 다른 임차인이나 임대인 없을 시 가능하지만, 대부분 동의해 주지 않기에 이사 당일 하셔야 하며, 확정 일자는 미리 받으셔도 됩니다. 전세권 설정하시더라도 설정 후 등기부등본 권리 발생 확인 및 전입 신고하셔야 합니다.

전세 사기 예방 특약

계약서 작성 시 임차인보다 선순위 근저당, 가압류 등 설정되어 있을 경우 [임대차 잔금 동시에 근저당 말소한다.] 특약 넣어주셔야 하며, [잔금 일자 전세권 설정에 동의한다.] 특약 넣으셔야 합니다. 잔금 후 전세권 설정 요구 시 임대인 거절할 수 있기 때문입니다.

보증금 대출 받으실 경우 [해당 부동산 하자 및 권리 문제로 대출 거절 시 계약 무효로 한다.] 특약 넣으셔야 계약금 지키실 수 있으며, [전세 보증 보험 가입 거절 시 계약 무효화 하고 즉시 계약금 반환한다.] 특약 반드시 넣으셔야 합니다.

임대차 계약 만료 주의점

임대차 계약 만료 시점 6~2개월 이전 임대인(집주인)에게 이사 의사 분명히 밝히셔야 하며, 메시지나 통화 녹음 증거 남기셔야 합니다. 연락 되지 않을 경우 [내용 증명] 발송으로 계약 해지 의사 증거 확보하셔야 [전세 보증 보험] 청구 및 경매 절차 진행하실 수 있습니다.

계약 해지 의사 없었을 경우 묵시적 갱신으로 불이익 받으실 수 있어 주의하셔야 하고, 계약 갱신 청구권 묵시적 갱신 차이 확인 필요하십니다. 계약 만료 시 보증금 반환 받으셔야 하나 다른 임차인 구해질 때까지 기다리라 하거나 연락 두절 시 경매 신청하셔야 합니다.

전세권 설정되어 있을 때 계약 만료 후 바로 임의 경매 신청하실 수 있으며, 설정 없으셨을 경우 전입 신고 확정 일자로 전세 보증금 반환 소송 후 강제 경매 진행하셔야 합니다. 소송 당연히 임차인 승소하실 수 있으나 선순위 아닐 경우 피해 보실 수 있습니다.

경매 진행이나 보증금 반환 받지 못하신 상태로 다른 주택으로 전입 신고하셔야 할 상황 발생 시 임차권 등기 후 전출 하셔야 합니다. 임차권 등기 시기 및 등기 가능 주택 확인 필요하시고, 경매 진행 시 임차권 등기 비용 및 연체 이자 함께 청구하시기 바랍니다.

오피스텔 관리비 조회 세부 내역 주의 사항 참고하시고, 경매 진행 중 직접 낙찰 받으실 경우 채권 상계 신청 방법 주의 사항 확인하셔야 합니다. 대부분 임차인 구한 후 보증금 반환 하겠다는 임대인 임차권 등기 시 보증금 반환 받으실 수 있습니다.