당해세 종류 배당 순서 주의점
당해세는 당해 재산을 소유하고 있는 것 자체에 조세 부담 능력을 인정하여 부과되는 국세 만을 의미하는데 권리 분석 실수가 나올 수 있는 부분 중 하나가 임금 채권과 당해세 권리 분석으로 당해세 종류와 배당 순서, 당해세 권리 분석 시 주의해야 할 부분을 정리해 보았습니다.
당해세 종류
당해세 중 국세는 상속세, 증여세, 종합 부동산세이며, 지방세는 재산세, 자동차세, 지역 자원 시설세, 재산세와 자동차세에 부과되는 지방 교육세가 있습니다.
자동차세는 차량 소유에 대한 자동차세만 해당하며, 지역 자원 시설세는 특정 부동산에 대한 지역 자원 시설세만 해당하고, 2021년 1월 1일부터 소방 시설에 대한 지역 자원 시설세만 해당합니다.
당해세 배당 순서
당해세는 상속, 증여, 종합 부동산세, 재산세, 자동차세, 소방 시설세, 지방 교육세로 매각 부동산 자체에 부과되는 조세와 가산금입니다. 세금의 법정 기일보다 빨리 설정된 저당, 근저당 등이 있더라도 당해세를 우선하게 되는데 이를 당해세 우선의 원칙이라 합니다.
부동산 경매 배당 순위는 가장 먼저 경매 신청 비용이 배당 되고, 제 3 취득자가 매각 부동산에 투입한 필요비와 유익비가 있을 경우 배당 받게 되는데 실무에서 매각 부동산의 필요비와 유익비는 거의 없습니다.
소액 임차인의 최우선 변제금이 다음 순위로 배당 되며, 3개월 분 근로자 임금 채권과 근로복지공단 체당금이 다음 순위로 배당됩니다. 당해세는 임차인 최우선 변제금과 임금 채권, 체당금이 아닌 다른 채권이나 근저당 등 물권, 법정 기일이 빠른 세금이 있더라도 우선 배당됩니다.
당해세 다음으로 근저당권 등 물권이나 확정 일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권이 배당 되며, 일반 임금 채권이 있을 경우 다음 순서로 배당하게 됩니다. 건강 보험 등 공과금이 다음 순서로 배당 되며, 가압류 및 가처분 등 일반 채권은 가장 후순위로 배당 됩니다.
경매나 공매 권리 분석에서 당해세가 있는 것을 모르고 입찰하여 실수가 발생했을 경우 매각물건명세서에 당해세 여부가 기재되지 않은 사실로 매각불허가 신청이 가능하지만, 받아 들여지지 않을 수 있어 주의해야 합니다.
당해세 권리 분석 주의점
당해세를 주의해야 할 경우는 부실 채권(NPL)을 사용할 때인데 공장이나 창고, 법인 물건 등에는 당해세나 임금 채권이 있을 가능성이 높고, 금액도 클 수 있어 배당 계산에 세심해야 합니다.
당해세가 있어도 경매나 공매 입찰에서 주의해야 할 권리 분석은 크게 없지만, 선순위 임차인이 있을 때 당해세로 인해 임차인의 선순위 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우들이 있어 선순위 임차인 물건은 당해세와 임금 채권, 근로복지공단의 체당금이 있는지 여부를 정확히 조사해야 합니다.
예를 들어 당해세가 3천 만원이 있는 부동산에 입찰했는데 선순위 임차인의 보증금이 2억이고, 낙찰 금액이 2억 500만원일 때 경매 비용 등을 제외하고, 당해세가 우선 배당 되기 때문에 낙찰자는 약 3천 만원의 보증금을 인수하게 되는 투자 실수가 발생할 수 있습니다.
때문에 부동산 경매의 경우 매각물건명세서와 문건 접수 내역을 확인하여 당해세나 임금 채권 등을 확인해야 하며, 공매는 재산 명세를 통해 체납 금액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세 확인이 부족할 때 해당 기관에 당해세 여부에 대해 보정 신청을 해야 합니다.