경매 공매 말소기준권리 차이
경매와 공매를 처음 접하는 사람들이 궁금해 하는 것이 낙찰 시 등기부 등본에 설정된 채권 금액이 인수되는지 여부와 임차인의 보증금 인수 여부인데 경매 및 공매 낙찰 시 청구 금액과 보증금 인수, 경매와 공매 말소기준권리 종류 차이를 정리해 보았습니다.
경매와 공매 청구 금액 보증금 인수 여부
부동산 경매나 공매 낙찰 시 등기부 등본에 설정되었거나 법원이나 캠코 자료에 나오는 청구 금액은 말소기준권리보다 시간 순서에서 느린 후순위일 경우 인수되지 않으며, 임차인의 보증금 역시 시간 순서가 느린 후순위 임차인이라면, 인수되지 않습니다.
예를 들어 경매 채권 청구 금액이 10억이고, 낙찰 금액은 1억이라 가정할 때 말소기준권리 보다 앞서는 설정 권리에 따른 금액이 아니라면, 1억을 포함한 10억 전부가 낙찰 시 소멸되며, 촉탁 등기와 함께 채무 없는 부동산 등기부 등본을 수령할 수 있습니다.
임차인의 보증금 역시 말소기준권리가 2022년 10월 10일인데 임차인의 전입에 따른 대항력이 2022년 11월이라면, 후순위 임차인이기 때문에 낙찰자는 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.
경매와 공매 말소기준권리 종류 차이
말소기준권리 종류는 경매는 7가지이며, 공매는 6가지 말소기준권리가 있습니다. 부동산 경매 말소기준권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보 가등기, 선순위 전부 전세권, 경매 개시 결정 등기인데 공매에는 경매 개시 결정 등기가 없어 말소기준권리가 6개입니다.
공매는 공매 개시 결정이 있으나 개시 결정 자체가 세금 체납으로 진행되는 것이라 경매와 달리 개시 결정이 말소기준권리가 될 수 있는 조건이 발생하지 않는 것이며, 경매는 청산 경매나 공유물 분할, 상속 등에 의한 경매 등에 경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 될 수 있습니다.
말소기준권리 적용 예시
말소기준권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보 가등기, 선순위 전부 전세권, 경매 개시 결정 등기 어떤 권리가 되어도 상관 없으며, 말소기준권리 날짜보다 늦게 설정된 권리는 특별한 경우가 아니면 모두 소멸합니다.
2022년 11월 11일 설정된 근저당권이 말소기준권리일 때 소유권 이전 등기를 제외한 다른 권리 설정들이 모두 2022년 11월 11일 근저당권 보다 설정된 날짜가 느린 경우 모두 후순위 권리로 말소기준권리를 포함해 소멸됩니다.
임차인의 대항력은 전입과 점유(이사), 계약서가 모두 존재해야 발생되는데 전입한 날짜의 익일 0시부터 발생하기 때문에 임차인이 2022년 11월 11일에 근저당권과 동일하게 전입 했더라도 대항력은 2022년 11월 12일 0시에 발생하여 후순위 임차인으로 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.