임차인 경매와 공매 대처 방법
임대차 계약을 체결한 주택에 부동산 경매나 공매가 진행되면, 임차인은 불안함과 초조함을 느낄 수 있습니다. 전세가 높은 깡통 주택은 더욱 힘든 상황을 겪어야 하는데 임차인이 경매나 공매가 진행될 때 초기 대처 방법과 최후에 선택할 수 있는 직접 입찰에 대해 정리해 보았습니다.
부동산 경매 공매 진행 초기 대처
부동산 경매나 공매 모두 절차가 진행될 경우 임차인에게 권리신고서와 배당(배분) 요구 신청서를 보내게 됩니다. 신청서를 우편으로 송달 받았다면, 임차인은 신청서를 작성해 신고를 해도 되고, 하지 않아도 됩니다. 다만, 대항력이 느린 후순위 임차인은 신청서를 제출하는 것이 좋습니다.
등기부등본에 설정된 권리보다 전입으로 인한 대항력이 느린 임차인은 최우선변제금 배당과 확정일자로 부여된 우선변제권을 통해 배당으로 보증금을 받기 위해 반드시 배당 요구를 해야 합니다.
등기부등본에 설정 권리보다 전입신고가 빠른 선순위 임차인은 만약 해당 부동산이 보증금보다 매매 가격이 상당히 높을 경우 배당 요구를 하지 않고, 직접 경매나 공매 입찰에 참여하는 것이 이득이 될 수 있는데 중요한 것은 이후 전세 보증금을 통한 채권 상계가 어렵다는 것입니다.
임차인 경매와 공매 직접 입찰 주의점
임차인이 직접 부동산 경매나 공매에 입찰 참여를 할 수 있는데 중요한 것은 배당 요구를 하지 않으면, 낙찰 후 채권 상계가 불가능하다는 것입니다. 때문에 배당 요구 하지 않을 생각이라면, 직접 입찰보다 가족이 입찰하는 것이 이후 보증금 반환에 대한 임대인 재산에 가압류 신청에도 유리합니다.
부동산 경매나 공매가 진행되는 부동산의 채권 상계를 생각하면, 배당 요구 신청을 하는 것이 좋은데 부동산 경매의 채권 상계 신청은 낙찰 후 일주일 이내에 해당 경매계로 채권 상계 신청서를 작성하여 제출해야 하니 기간이 지나지 않도록 주의해야 합니다.
전세보증보험에 가입되어 있는 임차인은 HUG나 SGI 쪽으로 임차 보증금 채권이 양도되기 때문에 이후 절차는 해당 보증보험사 담당자가 요청하는 사항을 준수하면 되는데 만약 직접 경매나 공매 입찰을 하는 경우 보증금에 대한 채권 상계는 불가하다는 것에 주의해야 합니다.
깡통 전세 주택은 대부분 최후에 임차인이 낙찰 받게 되는데 전세보증보험의 보호를 받지 못하는 임차인이 전세 대출을 받은 상황이라면, 채권 상계를 반드시 이용해야 합니다. 입찰 보증금을 제외한 채권 상계로 주택을 매수한 후 주택담보대출로 전세 보증금 대출을 대환 하는 것이 좋습니다.
임차인이 깡통 전세 주택을 직접 입찰할 경우 가장 주의해야 할 부분은 부동산 경매나 공매 경락잔금대출은 낙찰가로 정해지기 때문에 낮은 낙찰가에는 대출 가능 금액도 낮아진다는 것입니다. 때문에 보증금 한도를 초과하지 않는 선으로 입찰해야 전세 대출 대환에 유리합니다.