가등기 효력 기간 소멸 시효 주의점
소유권 이전 청구권 가등기 자체는 부동산 소유자 변동에 아무런 효력이 없으나 본 등기를 할 때 소유권 변동이 발생되기 때문에 매우 위험한 권리 중 하나 입니다. 부동산 처분 제한 효력이 없는 소유권 이전 청구권 가등기의 효력 범위와 효력 기간 및 주의점을 정리해 보았습니다.
소유권 이전 청구권 가등기 자체로 어떤 법률 관계가 있다 추정하지 않으며, 가등기 설정 부동산은 얼마든지 매매 거래를 할 수 있으나 가등기 말소 처리가 계약 조건에 반드시 들어가야 합니다.
소유권 이전 청구권 가등기 효력
소유권 이전 청구권 가등기는 순위 보전을 위한 임시 조치로 부동산 등기법 제 91조에 따라 본 등기 할 때 가등기 설정 순위를 인정받게 됩니다. 무서운 점은 본 등기 시 가등기와 본 등기 사이에 설정된 모든 등기 권리는 본 등기에 저촉될 때 모두 효력을 잃는 것입니다.
만약 실효 되지 않고, 효력 유지를 할 수 있는 권리라도 후순위 권리가 되기 때문에 사실상 효력을 잃게 되며, 본 등기로 인해 휴지 상태의 권리가 되는 것입니다.
예를 들어 2022년 설정된 소유권 이전 청구권 가등기가 있고, 그 후에 2023년 근저당, 가처분, 가압류 등이 설정 되었더라도 가등기를 본 등기 할 경우 모든 권리는 등기부등본에서 효력을 잃게 되는 것입니다.
가처분이 소유권 본 등기 효력에 영향을 미치지 않아 효력 상실을 하지 않더라도 본 등기권자에게 영향을 줄 수 없으며, 후순위 권리로 사실상의 효력이 없게 됩니다.
가등기 효력 기간 소멸 시효
가등기 효력은 설정 원인에 따라 차이가 있는데 담보 가등기는 근저당과 동일하게 채무를 담보하는 이유로 설정하는 권리이기 때문에 채무 변제로 말소 처리 가능합니다. 경매와 공매에서 동일하게 채권 최고서를 발송한 담보 가등기는 매각으로 촉탁 등기 시 소멸합니다.
매매 예약을 원인으로 한 가등기가 있고, 매매 계약을 원인으로 한 가등기가 있는데 실제 어떤 등기인지 확인하는 방법은 직접 가등기 서류를 확인하는 것입니다. 소유권 이전 청구권 가등기는 기본적으로 재척 기간 10년의 소멸 시효를 가지고 있습니다.
다만, 가압류 소멸 시효 연장 사유와 동일하게 가등기 역시 소송을 제기하거나 소유권 이전에 대한 청구 사유가 있을 때 소멸 시효는 다시 시작되게 되며, 해당 사유가 없더라도 가등기권자가 부동산을 점유하고 있을 때는 소멸 시효 자체가 없다고 할 수 있습니다.
소유권 이전 청구권 가등기 주의점
소유권 이전 청구권 가등기를 쉽게 생각하다 모든 투자 금액 손실을 볼 수 있습니다. 선순위 가등기가 있을 때 정확한 현장 조사와 증거 확보가 되지 않았다면, 입찰이나 매매는 피하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
가등기권자를 통해 가등기 말소 협의를 했더라도 반드시 말소에 대한 확약서를 받아 두어야 안전한 매각 또는 매매 거래를 할 수 있습니다. 실무에서 오래된 가등기는 상황에 따라 합의를 통해 실제 들어간 금액과 함께 10%~20% 정도 금액으로 협상하게 됩니다.
소유권 이전 청구권 가등기 물건에서 가장 주의해야 하는 것은 해당 부동산에 가등기권자가 점유하고 있는 것입니다. 때문에 가등기 설정 물건은 일단 현장 조사가 우선 되어야 투자 손실을 막을 수 있습니다.